不動産投資を始めたいけど失敗するのが怖い・・・。
そう思ってなかなか不動産投資を始められない方は多いのではないでしょうか。
不動産投資を失敗しまう原因は様々です。空室に対するリスク、建物劣化に対するリスク、入居者が集まらないリスクなどです。しかしこれらの失敗要因ってどこから来るのでしょうか。根本的な失敗の原因って？と考えたとき、3つの原因を挙げることができます。
ズバリ申し上げて、立地、建物の構造、不動産会社の担当者です。
今回は不動産投資を始めるときに注意すべきポイントとその対応策を含めながらご説明していきます。
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リスク1 立地を見分けるコツとは？
不動産という言葉通り、動かすことが不可能な資産を示します。
部屋の中はリフォームなどでどうのようにも変化できますが、場所そのものはかえることはできません。立地というのは変更不可能ということです。
入居者の立場からしても、物件を選ぶ時の最大のポイントが立地です。
この項目では立地を見極めるコツをご紹介します。
立地を見分けるコツは２つ！？
入居者が選ぶポイントは1に立地、2に立地と言われています。
実際に不動産の購入、賃貸を検討する場合でも、エリアと最寄り駅で選びますよね。
立地を選ぶコツの一つ目は、この駅とエリアとなります。
コツ①駅とエリア
たとえば、東京都内でも港区、中央区、千代田区という3大人気エリアとなると欲しい人が多い、購入するのに競争率が高くなってきます。このため、需要が多いということはそれだけ物件価格も跳ね上がってきます。
このような資産価値が高い不動産を最初の1件目にすることは大いにお勧めなのですが、価格面で手に出しにくいことと、それだけ家賃収入も途切れなく入ってきますから、手放すオーナーもなかなかいません。巡り合える確率も低くなってくるのです。
不動産投資で成功しているオーナーがすべて東京都内の３大エリアに物件を所有しているかというとそうでもありません。
少し郊外の立川、八王子、または神奈川県、千葉など、そのほか全国各地で成功しているオーナーは実在します。
では、どこに注目すればいいのでしょうか。答えはずばりその物件の管理体制にも目を向けて欲しいのです。
コツ②賃貸管理会社に賃貸管理ができるかどうかを確認しておく
これはとても重要です。
気に入った投資物件が見つかったら、まず賃貸管理も引き受けてくれるかどうかを確認しておいてほしいのです。
賃貸管理が可能物件であるならが、三大エリアにこだわる必要もなく、東京ならば山手線のターミナル駅まで乗り換えなしで、出られる沿線までに範囲を広めてみても良いということです。複数の路線が乗り入れている駅であることが便利なターミナル駅ととらえていただければと思います。
東京なら、品川、渋谷、新宿、池袋、上野、東京などへ電車に乗って20分程度でつけるところにも大きな需要があります。
これは、大阪でも、名古屋でも、博多でも主要なターミナル駅に電車で20分くらいのところまでには入居者も範囲を広げてくれるということです。
なぜなら手ごろな家賃で住める可能性があるからなのです。
視野を広げれば、入居者が喜んでくれる部屋を提供できるということになりますね。
マンションの顔であるエントランスはとても大切
次は、物件を実際に見学する場合のポイントをご紹介したいのですが、まず一番に目が行くところというのは、「物件の顔」、つまりエントランスではないでしょうか。
部屋を借りたいと見学にくる入居者も、エントランスで決める方は少なくないのです。
エントランスとは、人間でいうなら初対面での印象です。
人間は初めて会った人の印象を３～5秒で決めると言われているのです。メラビアンの法則と呼ばれています。
人が初対面での印象を決めるのは、話す内容はわずか７％ほどで、後は顔の表情、目線だと言っているのです。これは不動産を借りる場合も、買う場合も両方に当てはまるのではないでしょうか。
- エントランスの清掃が行き届いている
- 庭木の剪定がきっちりできている
- 非常階段の手すりの塗装が剥げていないか
- ゴミ、チラシが氾濫していない、ポストから郵便物があふれていない
- エントランス付近のゴミ捨て場もかなり清潔感がある
これらのことがきっちりできているということは、管理会社の管理体制が整っているということです。管理費、修繕積立金が有効に使われているということにもつながります。
また、住んでいる方の雰囲気も垣間見ることができるのが、エントランスなのです。
エントランスに一歩踏み入れた時の感覚が、その物件の第一印象です。
研ぎ澄まされた感性で判断して頂きたいのです。
1‐3一番気になる最寄り駅からの距離
駅からの距離で賃貸不動産を借りるかどうかを決める方は非常に多いです。
賃貸不動産業は、サービス業です。どれだけ便利で住みやすい部屋を入居者に提供できるか？それが質の良いサービスと言えます。
駅から近いことに越したことはないのですが、駅近物件は、どうしても購入金額が高くなり、また家賃も高くなります。
住みやすい物件というのは、特に単身者の場合なら安い物件ということになります。
都内だとバスの路線網が充実していますので、駅近だけにこだわることなく、バス停から徒歩数分というのもありです。
また、地方ならば駐車場が敷地内にあるというのも、入居者には大きなメリットです。
地方ですと車通勤の方も多いですし、バス停も近いとなるとかなり使える物件となるでしょう。
基本的には、最寄り駅からは10分以内、バス停があるなら徒歩5分以内、地方ならば駐車場敷地内という物件を探してみてください。
リスク2 物件の構造が重要
立地、エリアの選択範囲を広げることをお話しましたが、次は物件購入でとても需要な建物の構造です。失敗しないための注意するべきポイントを６つご紹介しましょう。
階数は何階にあるのか
集合住宅ならば、やはり2階以上ということになります。
女性が入居者の場合はセキュリティー上、上層階を希望される方は多いです。
最上階ばかりを探している入居者も少なくないでしょう
高い階数であることに越したことはないのですが、誰が住むのか？と入居者の視点で考えたときに、1階でも構わない方はいらっしゃいます。高齢者の方や車いすを使っておられる障がい者の方などです。階段を使うのがしんどい、何か災害があったときに1階のほうが避難しやすいと考えてしまいます。
高齢者、障がい者の方たちは、年金や生活保障などの手当てがあります。安定した入金がありますが、そのことで少し低い家賃を希望される方が多いのです。
何度も申仕上げますが、不動産賃貸業はサービスを提供するものです。
どんな人が住んでくれるかなと思いを巡らせれば、自ずと必要な階数が見えてきます。
2‐2洗濯機置き場は室内にあるのか
これもどんな方が住んでくれるだろうかと考えれば、わかってきますよね。
基本的に女性が選ぶ物件というのは、男性も選びます。反面、女性が敬遠する物件というのは、男性にも人気がないのです。
女性が嫌がる物件は、少なくとも半分の入居者を失うということです。
女性なら、洗濯置き場がベランダや外にある物件は、選ばないでしょう。
洗濯置き場は必ず室内であることが望ましいということになります。
2‐3バストイレ別にこだわる必要はない？！
バストイレ別は築浅物件ならば当たり前となってきていますが、今でも都心などかなり利便性の高い地域でもトイレとバスが一緒のユニットバスは存在します。
その分、お家賃は安くなっています。
ビジネスホテルなどでも、新しくておしゃれな外観だとしてもユニットバスな場合が多いです。ホテルだし、毎日じゃないからと思われるかもしれませんが、一人暮らしの場合なら、あのユニットバス、そんなに不便でもないですよね。むしろ掃除など短時間で終わってしまうので便利です。
都心から近い、駅地下など利便性を提供できるならば、バストイレ別にこだわる必要はないといえます。
バストイレ一緒のユニットバスならば、物件価格もぐっとお得になります。
2‐4部屋の広さ
比較的始めやすい、ワンルームマンションをターゲットにしてお話させていただくと、今、１Kなどのシングル世帯が希望する広さは、20㎡以上となっています。
現在は、インターネットで検索して物件を探してから、不動産会社に向かう方がほとんどです。検索条件では、一番多いのが「指定なし」と「20㎡以上」となっているのです。
20㎡以下ですと検索にも引っかからない可能性が高くなってきます。
部屋の大きさは、少なくとも20㎡以上ということが重要なキーワードとなってきます。
2‐5管理費・修繕積立金の値段
ワンルーム投資などマンション投資ですと、やはり気になってくるのが修繕積立金の値段ですよね。
この管理費や修繕積立金は、高すぎても負担が大きくなりますが、安すぎても問題なのです。
管理費が安い、もしくは「ない」という場合、管理会社の管理体制に問題が出てきます。
物件を安価で購入させて、その後のフォローはなし！なんてことも最悪の場合考えられます。目安としましては、管理費、修繕積立金の合計が家賃収入の２５％以内に収まることが理想です。
修繕積立金に関してお話しますと、全５０戸のマンションの1室を購入して賃貸に出したとします。
修繕積立金が1か月3000円としますと、3000円×50＝150,000円が月々のその物件1棟の積立金額となります。15年間積み立てるとして、2,250万円がたまるのですが、50戸の規模（階数15階以上にはなります）のマンションで、外壁塗装だけでも4000万以上はすると言われているので、まったく修繕費が足りていないということになります。
外壁、設備面でメンテナンスが必要となった時、一時金を徴収される可能性がありますし、修繕積立金の大幅値上げが実施されることが予想されます。
月々の家賃収入から、将来の修繕費を積み立てておけばいいのですが、目先の修繕費の安さにつられて購入して、値上がりした修繕費に対応できないとなると「投資」という目的を失ないかねません。
このことから、管理費・修繕費は安すぎても、高すぎてもダメだということがお分かりいただけるのではないでしょうか。
2‐6マンションの規模、総戸数はどのくらい？
マンション投資の場合、総戸数は気をつけるべきポイントです。
100戸以上の大規模マンションになってくると、前述しました管理費、修繕積立金の負担額が安くなってくる可能性は出てきます。
それだけでなく、住民が多くなってきますと構成される管理組合の組合数も多いですから、弁護士、公認会計士と言った専門家をアドバイザーとして顧問契約している場合もあります。人災、天災におけるトラブル時に対応が良くなることも考えられます。
ただ、150戸以上となってくると、管理組合で審議などの場で、三分の二以上、五分の四以上賛成が必要でなければ議決できないなど規約で決められている場合など、意見が通りにくいということも考えられます。一人の意見が小さくなってくる危険性はあります。
ワンルームの場合だと、100戸以上のマンモスはお勧めですが、購入して実際に住まれている方がいる分譲マンションでは、50～30戸程度の総戸数が望ましいです。
なぜなら、小規模ながら購入して住んでいる方がいるということは、エントランス、ゴミ置き場など管理体制に目を光らせてもらえますから、結果的に治安も良くなってきます。
どのような人に住んでもらうか、また修繕費の負担が高くならないようにと考慮していただきながら総戸数を決めていただけたらと思います。
リスク3 不動産会社の担当者と付き合い方
賃貸不動産業というのは、購入した物件に働いてもらうということです。
あなたが管理職ならば、購入した物件は部下ということになります。
投資物件は不動産ではありますが、人柄のようものがあるということです。
その人柄を見極めるために重要なポイントが斡旋してくれる不動産会社の担当者ということです。
3‐１不動産会社担当者が売主の売りたい事情を提供してくれる
大体の場合、中古物件を購入することになります。その場合、どんな人が持っていて、どのような事情で手放すのかを知る必要があります。
ほとんどの売却理由は、「資産整理」となります。
- この金額で買ってくれる人がいるなら手放してもいいかな
- 築年数が古くなってきたから、そろそろ売却して新しいのを購入したい
上記のような理由ならば、売り急いでいるというわけではありませんので、値引き交渉にはあまり応じてくれないと考えられます。
一方、下記の理由で売却したいと考えた場合、
- 親、配偶者から相続したけど、固定資産税、相続税など負担もあるから手放したい
- 経営している会社、店の資金繰りが厳しくて、売却して事業に資金投下したい
- 所有している不動産の固定資産税、管理費、修繕費など高くなりすぎて、お金のやりくりがうまくいかなくなって、物件を所有し続けるほどマイナスが増えるばかり売却したい。
これらの理由は、売り急いでいるという状態で、購入者側が有利になってくる物件です。
不動産投資成功者はこの売主の事情を気にする
不動産投資を成功されている方は、この売主の事情を細かく確認して、手ごろな値段で物件を手に入れているのです。
このような物件に出会えるチャンスを作り出してくれるのは、物件を担当している不動産会社の営業マンです。
購入者側の立場になって、いろんな情報を提供してくれる誠意のある営業マンを見つける必要があるのです。
営業マンからの連絡には即対応！
どんなに忙しくても物件担当の営業マンから連絡がきたら、即返答してください。
営業マンも複数のお客様を担当しています、その中でいつもきっちり返事してくれるお客様は好感度が高いですし、この方には、自分が知っている情報を提供しようと考えてしまうのです。
「高い買い物をしてやるんだから」という気持ちは少し抑えていただいて、良い人材を紹介してもらっている、資産形成を手伝ってもらっているという考え方にシフトチェンジしてみてください。
まとめ
今回は、マンション投資が失敗する原因と対策についてお話させていただきました。
立地を見極める、構造を確認する、不動産会社の担当者との付き合い方の3つに絞って、原因と対策をご紹介したのですが、これは、ご自身がお住まいになる不動産を購入検討するときにもそのまま役立つ内容かと思われます。
自分ならどんな部屋に住みたいかなと、ご自身の立場になって投資物件を探してみることを強くお勧めいたします。
