不動産投資の平均利回りと最低ライン!失敗しない投資物件の選び方

不動産投資の平均利回りと最低ライン!失敗しない投資物件の選び方 不動産投資

銀行に預けていても、一向に増える気配のない貯金・・・。

定期預金だと元本割れすることもないから減ることはないけど、もう少し増えてくれたらいいのにと考えてしまいますよね。

株式投資を始めようと思っても最近の国内だけでなく、海外の経済状況をみると何となく心配・・・。

不動産投資を始めてみたいけど、大切に貯金してきたお金を使うのだから絶対に失敗したくない。

投資向け不動産には、「利回り」というワードがつきものだけど、最低ラインとして、どのくらいの利回りがあれば儲かる不動産投資ができるんでしょうか?

誰もが知りたい、利回りのナゾと、失敗しない投資物件の選び方をご説明しましょう。

やり方さえつかめば一番儲かるのは「不動産投資」?

株式投資や外貨投資のFXなど様々な投資が存在しますが、コツさえつかめれば一番儲かり安全な投資と言われているのが、この「不動産投資」なのです。

この項目では、成功できるコツと不動産投資とはどういうものなのか、基本的なことをお話していきます。

不動産投資とは不動産賃貸業という事業

事業ということですから、当然とお客様がいるわけです。

そのお客様が不動産賃業であれば、入居者ということになります。

どれだけ入居者が喜んでくれるサービスが提供できるかが、不動産投資を成功させる秘訣といえます。

「この家賃でこれだけの部屋に住めるなんて、すごく得した気分です。」

と言われるような物件を見つける必要があります。

そのためには、立地、駅からの利便性、室内の清潔さ、エントランスの状態をよくするなどあらゆることに心血を注いで、入居者に喜んでもらう工夫することです。

投資物件を購入すれば、すぐに家賃が入ってきて儲かるということではないことをご理解いただきたいのです。

しかし、一度入居者が喜んでくれる物件を知恵と工夫で作り上げることができたなら、その後は、本当に自然と入金があるということなのです。

これが不動産投資の面白さであり、醍醐味であります。

大家業は資産家だけのものではない

入居者が喜んでくれる「物件」ってどんなものなのでしょうか?

駅近で、築浅、オートロックなどセキュリティーもあり、水回り、キッチンも最新式でとなってくると、物件価格に高値が付きます。それを手ごろな値段で貸し出すとなると入居希望者は殺到するでしょう。

しかし、かなり資金に余裕がある資産家でないとそんな高価な物件を手に入れることができません。一般的な個人投資家にはそのような高額物件を手に入れることは難しいです。どうすればいいのでしょうか。

答えは、ズバリ申し上げると、一流の高額物件ではなく、2流、3流のお得物件に目向けるということです。

駅から近いけど、築年数が古い、トイレとバスが一緒、キッチンが狭い、1階にあるなどいろいろなデメリットはあるけど、その分、購入額が安くなりますから、家賃設定も低くできて、結果的には利回りが高くなるということにつながるのです。

不労所得と言われる家賃収入

一昔前は、不動産投資は物件さえ手に入れたら、家賃が自動的に入ってくる、いわゆる「不労所得」と言われていました。

投資というのはお金に働いてもらうということです。

自分が働いてしまってはいけません。自分が動けばロスばかりが多く儲からないことになります。最初の項目で、不動産投資業は事業とお話しました。

事業というのは、従業員やあらゆるシステム、設備を活用して、経営者自身が動くようでは成功しませんよね。

実際に、部下のいる管理職の方、他の事業をされている方なら、よくお分かりのことと思います。
不動産賃貸業の場合、物件が部下で、管理会社があなたの不動産賃貸業を支えるブレーンということになります。

しっかり動いてもらって、良いアイディアを出してもらう必要があります。

所有物件から不労所得を生み出すコツ

ここでは、不労所得を生み出すコツをお話します。

先程、物件が部下で、管理会社がブレーンと申し上げました。人が住むところを提供するのが不動産賃貸業ですから、いろいろなトラブルがあります。

水漏れ、鍵を忘れた、深夜の騒音、エアコンの故障、台風で窓ガラスが割れたなどの人災、天災によるトラブルは毎日のようにあるかもしれません。これを物件オーナーが直接出向いて解決するのは難しいですよね。管理会社に対応してもらう必要があります。

また、管理会社からもこのようなクレームが来ていますが、設備を新しく購入していいですか?修理費がかかるのですが?といった問い合わせもあるでしょう。

設備を充実させることに、お金は惜しまない方が良いと考えられるのです。

もし、そのような出費はできない、それぐらい入居者に我慢させてくれ、となるとすぐに退去ということになりかねません。たとえば、新しいエアコンを購入する代金が7万円かかるとします。しかし、家賃が7万円程度なら1か月分の家賃で賄えます。古い機種のエアコンならば修理より購入したほうが良いでしょう。

そしてその判断もスピーディに行うべきなのです。

エアコンが故障したと連絡したら、すぐに新しいエアコンに変えてくれたとなると、入居者に喜ばれるでしょう。

管理会社にも、入居者の立場になってスピーディに返事をくれる大家さんというイメージが確立されれば、思ったように動いてくれるようになります。無理も聞いてくれます。

自分が動かず周りに動いてもらうには、自分を好きになってもらう、ファンになってもらうことが大切です。管理会社、物件に手間とお金をかけることで、「不労所得を生み出す資産」へと成長してくれます。

購入時「空室」は買うべきか?

購入時に、物件の現況が空き家ということはよくあることです。この空き家を敬遠する方は多いかもしれません。

なぜなら、皆さんが一番気になる「利回り」が0ゼロということです。
このリスクへもつながる空室について、この項目ではお話していきます。

物件購入時に気をつけること

確認すべき大切なポイントは、まずなぜ売りに出されているか?ということです。

売りに出されている理由が「ずっと入居者が決まらず、もうこのままではどうにもならない」ならば、それは「買い」物件です。

え?空室なのに?!それもずっと空室ということは、家賃収入もゼロでしょ?!

と思われるでしょうが、それは素人の考えであり、投資のプロは、空室こそ狙い目なのです。大家業を成功させているオーナーの最初の物件はほとんどの場合は、空室、一棟売りアパートでも8割が空室という物件からスタートしているのです。初期投資を抑えて、家賃を低く設定して、確実に家賃収入を得るためです。

物件購入時に気をつけること、それは売りに出されている理由を明確にして、安く購入して、そして家賃設定を低くすることです。

最初に購入した物件が今後の不動産投資を決める?

先程お話しました通り、最初の物件は売り手情報を集めて、安く手に入れる必要があります。資金に余裕があるなら、そんなことをする必要はありませんが、不動産投資を始めて行う時は、資金が十分にある投資家は少ないのです。堅実に不動産投資を始めることができたなら、2件目、3件目も良い投資ができて成功できるということです。

最初は試しに1件買ってみるかという安易な考え方ではいけません。高い買い物をするのです。試しにやってみるなんて考え方はあり得ませんよね。

不動産会社の言いなりの物件を買ってしまって、儲けも出せずに、そのままたたかれて売却ということにもなりかねません。不動産投資は、不動産会社や入居者だけを儲けさせるのではなく、自分が儲けるために始めることをお忘れなく。

金融機関に預けるのと、不動産投資ではどちらが安心か?

それは銀行に預ける方が安心でしょ?と普通なら考えますよね。しかしゼロ金利時代がやってきて、銀行口座も必ずや安心とは言えない時代もやってきています。

大切にためてきた「お金」をどうやったら安全で、確実に増やすことができるのか?をお話していきたいと思います。

銀行へ預ける利息と、不動産投資の利回り

利息と利回りを比較すると、銀行の方から怒られそうですが・・。

銀行預金には、元本割れということはありません。しかし不動産投資には元本割れがあります。地価が下がれば、物件価格は安くなります。資産価値が下がるのです。

銀行の預金は、ほとんど0に近い利息ですが、預けたお金が減ることはありません。

不動産自体も0になることはありませんが、不動産価格が大幅に安くなることはあります。購入時、金融機関から借り入れがあったら、物件を売却した場合は、損することになります。この損した金額が大きいほど、投資が失敗したことがわかります。

不動産投資を成功させる秘訣は簡単?!

まず、地価が下がった時、売却しないことが一番重要です。

そんなの当たり前じゃないか?!と言われそうですが、安くなると売り急ぐ投資家は多いのです。焦ってしまうのです。

ここは、じっくり所有不動産を寝かせて欲しいです。入居者がいるかぎり家賃は入ってくるのですから、物件自体の価格が下がったとしても、家賃が入ってこなくなることはありません。

売却を考えるより、今の入居者が、また将来の入居者が喜びそうなことに、資金を投資しておいてください。

利回りを上げることにもつながります。

具体的な利回りと最低ラインとは?

当初、都内で築10年ほどのワンルーム物件を1500万円で購入して、月78,000円で貸し出していたとします。当初の利回りは6.2%です。

経年劣化と地価が下がったことで、物件価格が3年間で200万ほど下がってしまっているとします。しかし、年936,000円の家賃収入があるので、3年間で2,808,000の収入があったわけです。管理費、修繕費、税金などの経費がかかりますから、それをマイナスして・・

2,808,000-2,000,000(値下り金額)-<管理費、修繕費、税金など約500,000>
この計算ですと30万円ほどは残ります。

物件価格が下がっても、事業としてはトントンということになり、損はしていません。

この所有する年数を、5年に延ばすと、4,680,000万円収入が見込めます。もし少しでも地価が上がっていれば、売却すると購入時とほとんど変わらない金額で売れたとしたら、家賃収入分が大きくプラスになるということです。

1500万円で家賃78,000円なら、利回りは6.2%です。ものすごく高い利回りでもなく、普通によくある物件です。投資家の中には、ワンルーム投資なら、10%以上あるものという方もいらっしゃいます。しかしこの物件の場合、家賃70,000円くらいまでに値下げて最低ライン5%あれば、無理な利回りではなく堅実に不動産賃貸業を営むことができるラインと言えます。

それはなぜかというと、先程からお話しています通り、当初の物件価格がそれほど高額ではないということが考えられます。1件目の物件は、手の届く価格の物件を探してみることをお勧めいたします。

「いい物件」の基準は自分で設定する?!

よく投資物件を購入する際に、「何かいい物件はないですか」と不動産会社について聞いてしまうことはありませんか。ご自宅として購入する物件を探す際にも、つい聞いてしまう方はいらっしゃるかもしれません。

この時の「いい物件」とはどのような物件でしょうか。

駅近で、築浅、すでに入居者がいる、住所は、都内の人気エリアにあるなどが挙げられると思います。利便性の優れた物件を持っていたら安心して投資ができます。

しかし、この条件プラス、誰もが考える「いい物件」というのは、手ごろなお値段であることにつながります。

そんな質問をされた不動産会社は、内心、はぁ?となりますし、ありません!!と答えたくなるでしょう。良い条件がそろえば、それだけお値段も高くなるということです。

投資初心者には手が出せない物件価格となってしまいます。

自分が手の出せるお手頃物件を、入居者が住みやすい物件に作り変えることで本当の「いい物件」になってくれるのです。

できる大家と一目置かれるために

まず、物件を選定するときに、妥協点をしっかりと設定して、値段に見合った物件を購入することです。あらゆる情報を駆使して、自分に合った物件を探し出して、資金調達もすべて自分でやってみることです。不動産会社の紹介した金融機関だけでなく、自分で銀行に出向いて融資を取り付けてみることも検討してみてください。

事業を始めるのですから、事業計画、資金計画などを検討して、銀行をまず味方につけてからお目当ての物件購入に挑んでいただきたいと思います。

まとめ

今回は、不動産投資で儲けを出すコツから、どのような物件を選べばいいのか、そして利回りとその最低ラインについてご説明しました。

最初の物件は、今後の不動産投資が成功するかどうかを決めると言っても過言ではありません。購入する前の事前準備も非常に重要です。これから不動産投資を始められる方々にこの記事をお役立ていただければと思います。

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