サラリーマンをしていると、年末調整があり会社の総務などで税金は申告してくれます。
給料もらっている人はすべて自分で申告するということはないのですが、不動産投資は自営業と同じように家賃所得を申告する必要があります。
今回は、自分で所得を申告する「確定申告」の流れと、簡単にできる節税術をご説明します。
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忘れちゃいけない「確定申告」
冒頭でもお話していますが、サラリーマンで確定申告された経験ってほとんどない方が多いのではないでしょうか。サラリーマンと大家業を兼業していたとしても、この家賃収入に関しては申告する必要があります。
確定申告は意外に簡単？！自分でやってみよう
とにかく会社員のように給与以外に収入がない方は確定申告の必要はありません。
不動産収入がある方は、年末調整だけでなく確定申告をすることになります。
自分で確定申告するなんて、難しい！無理となったら、専門家である税理士などに依頼してもいいと思います。1年に1回お願いするだけでいいので、決算料（確定申告のみの申告業務を依頼）だけで済みます。
ただ、最初は自分でやってみることをお勧めします。
まずは国税庁のホームページをチェック
いまは、国税庁のホームページにて「確定申告書作成コーナー」があります。
パソコンの前に、必要書類（領収書など）をそろえて、画面の中で順番に入力していくと自然と申告書が出来上がります。
ただし、「年間家賃収入」「管理費、修繕積立金の支払額（年間）」「返済の利息の金額」「固定資産税」などの収入と経費に関する資料を事前にまとめておく必要はあります。
大家業での税務申告となると、収入は家賃だけで、経費は、管理費、修繕積立金、それ以外、通信費、事務用品費など出費と言われるものはもろもろありますが、この通信費や事務用品費は、全部「雑費」とひとくくりに計上してもいいのです。
大家業はシンプルな科目で決算ができると思います。また管理会社に依頼している場合なら、年間家賃一覧表を年明けに送ってくれますし、銀行の通帳を見ると入出金に関して印字してもらいますから、賃貸業であれば通帳が帳簿代わりになるでしょう。
銀行での入出金も帳簿代わりになるように、あらかじめ印字の仕方も気をつけるだけでも確定申告がとても楽になります。
税務署などに問い合わせることもおすすめです。親切に対応してくれます。
税理士の選び方も知っておきたい
不動産賃貸業は、シンプルな経理業務で申告できるとお話しています。
しかし、数字が苦手で、もし間違いがある、申告漏れで追徴課税なんてあったら？！と心配になるのであれば、税理士に依頼することもありです。
ただ、ワンルームを2部屋くらいならご自分でされた方が、税理士顧問料にかなり経費が掛かってしまう可能性があります。
しかし、確定申告だけなら1年でも3万円～5万円程度の決算料で引き受けてくれる税理士は多数いらっしゃいます。
税理士によって金額は違いますので、事前に決算料について確認しておいてください。
具体的な税理士の選定方法
まずどんな人柄の方かを確認する必要があります。
これは、お金の話、かなりプライバシーな資料（銀行通帳コピーなど）を提出しますから、信頼できる、話しやすい人柄の方ということが重要です。
ストレスなくお付き合いできる方が、取引先でも、友人でもどんな人間関係においても長くお付き合いができる人物と言えるのではないでしょうか。
電話などで問い合わせたときに、何となく雰囲気がお分かりになると思います。その時に判断していただければと思います。
次に確認するのは、その税理士の得意分野と不動産に詳しいかどうかです。
税理士は税金に対して高い知識を持っているのですが、やはり得意分野というのはお持ちです。相続が得意な方、消費税に関する知識が高い方といろいろです。
大家業ですから、不動産に詳しい税理士がいいですよね。
問い合わせるとき、
- 不動産所得のある顧問先はどれくらいの割合でいますか？
- 融資を受けようと考えたとき、紹介できる金融機関ってありますか？
- 築●●年で、○○㎡の区分所有マンションを購入するのですが、減価償却は何年になりますか？
この3種類の質問をしてみてください。そしてこの質問に即答できる方でないとダメということになります。1日考えてから、お時間をくださいではダメです。
不動産投資というのが、融資が必要で、大家の経費である減価償却費について深い理解があるかどうかをスピーディに判断できます。
銀行との付き合いでも申告は重要
不動産投資において物件を購入する際、銀行からの融資は不可欠です。
その融資の相談に行くときに、昨年度の確定申告書（写し）を持参する必要があります。
確定申告書は、会社で言えば決算資料です。その不動産投資での収支がすべてわかります。つまり儲かっているのか？赤字なのか一目瞭然です。
長年、不動産投資を継続されている方は、定期的に最新の確定申告書を持参して銀行へ出向いています。銀行の担当者も定期的に財務状況について報告に来る方には、信頼を寄せています。銀行の担当者から信頼感を持ってもらうということは、投資家にとって大きなメリットです。
新しく投資物件が見つかって融資を依頼するとき、スピーディな審査をしてくれるでしょう。
簡単にできる節税対策とは？
確定申告の必要性についてお話してきたのですが、やはり税金を払うばかりではなく、節税対策というのも必要です。この項目では簡単にできる節税についてお話していきます。
不動産投資で節税できるのは本当か？
「税金の支払いが安くなる」
嬉しい！と思う方というのは、かなりの高収入な方とお見受けします。
結論から申し上げるなら、不動産投資を始めると節税がしやすくなるのは事実です。
「損益通算」というワードがあるのですが、どういうことかというと、不動産投資を行っている人間が、サラリーマン（給与所得者）であったり、自営業者（事業所得者）出会った場合、プラスの所得とマイナスの所得を合算して個人としての合計の所得が下がることで所得税や住民税がさげられるという仕組みです。
つまり、年収1000万円の人が、不動産投資を始めて、確定申告することになります。その家賃収入がある一年間でマイナス200万円の赤字だった時、
1000万円－200万円＝８００万円という収入だったということになり、800万円につての所得税、住民税がかかりますよというイメージとなります。
（実際は所得が基準になり、所得控除など個別の要因がありますが、全体のイメージを伝える説明とご理解ください）
ここで、マイナスにならずに黒字経営を目指している不動産投資なのに、200万円マイナスとはどういうことか？！とお怒りの声が聞こえてきそうですが、どうしてマイナスになるのか？
減価償却費とは？
それは不動産投資には、必要経費として「減価償却費」があります。
これが大きいと実際にお金を支出しているわけではないのに、経費が毎年出ていくという仕組みがあるのです。
物件を購入した初年度は、不動産取得税、銀行からの融資があれば、事務手数料、利息などさまざまな費用が掛かってきます。マイナスになることが多いのです。
年末調整で還付金を受け取って、確定申告でさらに還付金を受け取れることになります。
相続税対策までできる？！
平成27年から相続税対策の基礎控除が変わりました。
それまでは、
5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）だったのが、
改正後は、
3000万円＋（600万円×法定相続人の数）に下がりました。
今までは法定相続人が2人の場合は、7000万だったのも4200万円に下がりました。
この改正に伴い、現預金や金融資産を多く持っている富裕層は、将来的に増税になることが予測されます。そこで最近注目さているのが、賃貸用不動産です。
現預金など金融資産を持っていると、その金額がそのまま相続税に課税対象となります。不動産の場合は評価方法が変わります。
現金2000万円の場合は、そのまま2000万円で評価され課税されますが、不動産の場合は、2000万円で購入しても、2000万円で相続税の計算がされないということです。
あくまでも目安としての金額になりますが、賃貸用の不動産だと目安は課税対象は３分の１となります。約670万円前後の評価額で課税されます。
これが、賃貸用不動産が相続対策になるという一番の理由です。
相続税の課税対象の金額を下げることは有効技です。
しかし、一つだけ気をつけていただきたいのは、相続税対策になると言っても、相続というのは受け継ぐ人がいるというわけです。
その受け継ぐ人がこんな賃貸不動産なんていらないと思ったり、面倒だなと考えてしまうことがあるかも知れないということです。なるべく安定した家賃収入がある地域に賃貸用不動産を所有しておく必要もあります。相続税対策になるからとどんな不動産でも良いわけではないことをご留意ください。
自分の資産を税金に変えてしまわないためにできること
最近、よく耳にするプライベートカンパニーというワードをご存知でしょうか。
プライベートカンパニーは、手元に残るお金を「増やす」」だけでなく、それを守り抜くためにも使えます。これってどういうことなのでしょうか。この項目では節税にかなり深い関係のあるプライベートカンパニーついてお話していきます。
プライベートカンパニーとはなんぞや
個人で起業して立ち上げた会社をプライベートカンパニーと言います。
商業登記は必要ですが、簡単にだれでも社長になれます。
これは、本人が社長になるのではなく、配偶者、家族などを社長にするという考え方です。自分自身は会社勤めを続けるというやり方です。
自分はサラリーマンのままですが、奥さんは社長になるということです。
プライベートカンパニーというワードを知るにつれ、節税とはこの世でもっとも効率の良い資産形成テクニックだということがわかってくるのです。
配偶者、家族を社長にする？
具体的に、奥さんを社長にするとはどういうことか？というと、2の節税の項目で、不動産投資でマイナスがある場合、本業の収入を低くすることができて節税できるとお話しました。
プライベートカンパニーを作って、奥さんを社長にするということは、この不動産投資部分を奥さんの名義にして、奥さんを大家にするということなのです。
大黒柱であるご主人一人が収入を得て、課税されるばかりではなく、奥さんにも所得があることにして、税金を受け持ってもらおうということです。
正直に申し上げて、奥さんがパートに出て、数万円から10万円を稼ぐよりも効率的です。
例えば、ご主人が一人で働いて、年収が給与所得500万円と不動産所得500万円があったとします。
（夫）500万円＋５00万円＝１０００万円
１０００万円×３３％（税率）＝税額：３３０万円
妻をプライベートカンパニーの代表にした場合、不動産所得部分を妻の収入とします。
（夫）５００万円×２０％（税率）＝１００万円
（妻）５００万円×２０％（税率）＝１００万円
合計でも２００万円の税金で済むことになり、１３０万円の違いがでてきます。
世の中には税金を優遇されている人がいる
サラリーマンの収入は少ないと嘆いている方が多いと思いますが、世の中には、税金を優遇されている「人」っているんです。
それが「法人」です。現代は、合同会社という法人格が出てきて、簡単に法人を作ることができるのです。
サラリーマンは、先程の項目でお話した通り、２０％の所得税と、１０％の住民税が強制的に徴収されます。
しかし、企業の大半を占める中小法人では、法人税と住民税を合わせて２１％程度にしかならないのです。それに日本の法人って７５％は赤字となっていますので、企業の大半は住民税７万円しか払っていないことになります。
ご家族を社長にすることで、「法人格」を手に入れることができて、大幅な節税対策ができるということです。
法人格にすることでさまざまな出費が経費扱いになる？
たとえば、交通費は出張旅費、不動産物件の視察にいくということで、温泉旅行や観光地巡りをセットにしておくことで、出張旅費に計上できます。
自宅についても、家賃を支払っている場合は、事務所として登録すれば、その住居費が経費として計上できます。マイカーについても営業活動に使ったとなれば、それは車両費となり経費です。ランチミーティングも損金扱いにすることもできます。
こうして経費を差し引いた後の「残りのわずかな所得」に対してしか税金がかからなくなるということです。
まとめ
今回は、確定申告から節税対策までお話してきました。
節税も大切なのですが、納税という国民の義務に関して、サラリーマンですと給与から自動的に差し引かれるだけで、なんとなく無駄？と思ってしまいがちなのですが、この機会に、税金というものは、なぜ差し引かれるか？どのような目的で徴収されて、どんなものに活用されていくのかということにも興味を持っていただけたらと思います。
